생활 안내

집 구하기와 보증금 지키기: 등기부등본, 확정일자

마지막 확인: 2026-11-03

한국에서 집을 빌릴 때는 큰 보증금을 맡기는 일이 많아요. 아래 순서를 지키면 위험을 줄일 수 있어요. 다만 보증금을 항상 돌려받는다는 보장은 아니에요. 큰돈을 내기 전에 꼭 확인하세요.

전세와 월세

• 월세: 보증금을 맡기고 매달 집세를 내요.
• 전세: 큰 보증금을 맡기고 매달 집세는 내지 않아요.

계약 전: 등기부등본 확인

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 볼 수 있어요. 공인중개사의 설명을 듣더라도 직접 확인하세요.

• 표제부: 주소와 호수가 계약서와 같은지 봐요.
• 갑구: 소유자가 누구인지, 압류·가압류·가등기가 있는지 봐요.
• 을구: 근저당 등 집에 걸린 빚을 봐요.
• 주택도시보증공사는 먼저 있는 빚과 내 보증금을 합쳐 집값의 80% 이하이면 일반적으로 안전한 편이라고 안내해요.
• 다가구주택은 다른 세대의 보증금이 등기부에 안 나올 수 있어요. 확정일자 현황과 전입세대 내역을 확인하세요.

계약할 때

1. 계약하는 사람과 등기부의 소유자가 같은지 신분증으로 확인해요.
2. 대리인이면 위임장과 인감증명서 등을 확인해요.
3. 소유자가 여러 명이면 전원과 계약하는 것이 좋아요.
4. 공인중개사에게 권리관계와 보증금 보호 내용을 설명해 달라고 해요.
5. 잔금을 내기 직전에 등기부등본을 다시 확인해요.

이사한 뒤: 바로 할 일

대법원은 2016년에 외국인의 체류지 변경신고도 주택임대차보호법의 전입신고와 같은 효력이 있다고 판단했어요. 집에 들어가 살고 신고를 마치면 다음 날 0시부터 집주인이 바뀌어도 권리를 주장할 수 있어요. 정부가 이 시점을 앞당기는 방안을 추진한 적이 있어 법이 바뀔 수 있으니, 계약 전에 확인하세요. 여기에 확정일자까지 있으면 경매 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요. 동·호수는 정확히 적으세요.

1. 체류지 변경신고(전입신고)를 해요. 공식 안내마다 14일 또는 15일로 달라요. 이사한 날 바로, 늦어도 14일 안에 하세요.
2. 신고는 주민센터, 시·군·구청, 출입국 기관, 하이코리아 전자민원에서 할 수 있어요. 등록증과 계약서 등을 준비해요.
3. 계약서 원본에 확정일자를 받아요. 주민센터, 등기소, 공증인에게서 받을 수 있어요.

나갈 때

보증금을 받기 전에 이사하거나 주소를 옮기면 권리를 잃을 수 있어요. 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 끝난 뒤에 옮기세요.

어디에 물어보나요

보증금 문제는 주택도시보증공사와 대한법률구조공단에, 체류지 변경신고는 외국인종합안내센터에 물어보세요.

공식 자료

• 주택도시보증공사 전세사기예방센터: 등기부등본 확인 (확인한 날: 2026-11-03)
• 주택도시보증공사 전세사기예방센터: 보증금 돌려받고 안전하게 이사 나가기 (확인한 날: 2026-11-03)
• 찾기쉬운 생활법령정보: 대항력 및 우선변제권 취득 (확인한 날: 2026-11-03)
• 찾기쉬운 생활법령정보: 전세사기 피해자 지원, 계약 체결 시 유의사항 (확인한 날: 2026-11-03)
• 정부24 외국인 서비스: 체류지 변경 신고 (확인한 날: 2026-11-03)
• 찾기쉬운 생활법령정보: 외국인등록 및 변경신고 (확인한 날: 2026-11-03)
• 대법원 판례속보: 외국인의 체류지 변경신고와 대항력(2016.10.13.) (확인한 날: 2026-11-03)

이 글은 일반 정보예요. 사정에 따라 다를 수 있으니 공식 기관에 확인하세요. 잘못된 내용 알려 주기

다른 안내

• 은행 계좌 만들기와 해외 송금, 통장 대여 금지
• 외국인 건강보험: 가입 대상, 시기, 보험료
• 외국인 도움 전화번호: 1345, 1350, 119, 112
• 병원 이용과 응급 상황: 의원, 큰 병원, 119